Das Wesentliche
Im Rahmen der sogenannten Mietpreisbremse ist es erlaubt, bei einer Neuvermietung eine Miete zu verlangen, die höher ist als die übliche Vergleichsmiete, sofern die Miete im vorherigen Mietverhältnis höher war.
Entscheidend hierfür ist § 556e Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der besagt: „Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.“
Die rechtliche Zulässigkeit der Vormiete
In einem Urteil vom 19. Juli 2023 (Aktenzeichen: VIII ZR 229/22) musste der Bundesgerichtshof über einen Fall entscheiden, in dem die direkte Vormiete in rechtlich unzulässiger Höhe vereinbart worden war, da sie die Grenze von § 556d Absatz 1 BGB, also die Vergleichsmiete plus maximal zehn Prozent, überschritt.
Der Bundesgerichtshof kam zu dem Ergebnis, dass auch die Vor-Vormiete maßgeblich sein kann. In diesem speziellen Fall wurde die Vor-Vormiete vor Inkrafttreten der Regelungen zur Mietpreisbremse vereinbart und musste daher nicht an der üblichen Vergleichsmiete gemessen werden, weshalb sie zulässig war.
Die Vermieterin konnte somit die Mietpreise aus dem vorvorherigen Mietverhältnis verlangen, ohne gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen.
Bestandsschutz für Vermieter
Der Wortlaut des § 556e Absatz 1 Satz 1 BGB legt nahe, dass diejenige Miete als Vormiete zu berücksichtigen ist, für die der Vormieter gemäß den §§ 556d ff. BGB rechtlich verpflichtet war. Denn ausschlaggebend ist die zuletzt geschuldete Miete, also diejenige, die der Mieter zahlen musste und die der Vermieter fordern durfte.
Die Zulassung dieser Miete trägt zum einen dem Ziel des Gesetzgebers Rechnung, unangemessene Preissprünge bei Wiedervermietungen zu verhindern, da keine Preiserhöhung gegenüber dem zu zahlenden Mietpreis des vorherigen Mieters stattfindet.
Gleichzeitig wird der Bestandsschutz für den Vermieter gewährleistet, da dieser eine Miete in derselben Höhe wie im vorherigen Mietverhältnis verlangen kann. Andernfalls wäre der Vermieter gezwungen, die Miete zu senken, was durch die gesetzliche Regelung verhindert werden soll.
Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass eine Verstoß gegen die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe den Vermieter nicht sanktioniert. Das Gesetz zielt vielmehr darauf ab, Mietsteigerungen bei Mietanpassungen zu begrenzen, indem es eine Höchstgrenze für die Miete bei Neuvermietungen und die Unwirksamkeit von Vereinbarungen über höhere Mieten in Bezug auf den überhöhten Betrag vorsieht. Sonstige negative Folgen einer zu hohen Mietpreisabsprache für den Vermieter sieht das Gesetz bewusst nicht vor.
