Grundsätzlich steht einem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung aus § 553 Abs. 1 BGB zu, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht und in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum nicht übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung nicht aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Mit der Frage nach dem Vorliegen einer Überbelegung hat sich nun das Landgericht Paderborn auseinandergesetzt (LG Paderborn 50c C 156/23 vom 21.09.2023).
Das Wesentliche
Nach Auffassung des Gerichts ist bei der Frage der Überbelegung bei Untervermietung einer Mietwohnung auf das Verhältnis der Anzahl an Mietern und Untermietern zu der Gesamtwohnfläche der Wohnung und zu der Anzahl der Wohnräume abzustellen. Dabei sind nach Ansicht des LG Paderborn (sofern vorhanden) die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder als Maßstab zu nehmen sowie die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.
In folgenden Bundesländern existiert ein solches Gesetz:
- Berlin (WoAufG Bln)
- Bremen (BremWAG)
- Hamburg (HmbWoSchG)
- Hessen (HWoAufG)
- Niedersachen (NWoSchG)
- Nordrhein-Westfalen (WohnStG)
- Sachsen-Anhalt (WoAufG LSA)
Seit 2021 heißt es zumindest in NRW nunmehr in § 10 Abs. 2 WohnStG, dass einzelne Wohnräume nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 8 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen.
Übrige Bundesländer
In übrigen Bundesländern ohne Wohnungsaufsichtsgesetz sind andere Anhaltspunkte heranzuziehen, die Aufschluss darüber geben können, ob eine Wohnung als überbelegt anzusehen ist.
Dabei ist zu beachten, dass eine allgemeingültige Definition von „Überbelegung“ gesetzlich nicht definiert ist. Für die Frage nach der Überbelegung sind verschiedene Faktoren, wie beispielsweise der Größe und dem Zuschnitt der Wohnung, dem Alter der Bewohner oder den örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. Eine Überbelegung liegt also vor, wenn die im Mietvertrag ausgewiesene Zahl an erlaubten Bewohnern überschritten wird und/oder die vorgegebenen Mindestwohnflächen nicht eingehalten werden.
Fazit
Mit einer Untervermietung wird u.a. oft dem Bedürfnis einer finanziellen Entlastung Rechnung getragen. Ein Anspruch ist aber keine Selbstverständlichkeit. Es gilt mögliche Ausschlussgründe zu beachten. Überbelegung ist nur ein möglicher Grund eine Untervermietung zu untersagen und nicht in allen Bundesländern existiert ein Wohnungsaufsichtsgesetz, sodass es vermehrt auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Durch eine unberechtigte Untervermietung sieht man sich einer Abmahnung und langfristig auch einer drohenden Kündigung ausgesetzt.
Unsere Empfehlung:
Bist Du Dir als Mieter nicht sicher, ob Du einen Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung hast oder ob Du als Vermieter Deine Zustimmung erteilen musst, empfehlen wir grundsätzlich sich Rat bei einem Rechtsanwalt einzuholen. Wir von LUDWIG.LEGAL stehen Dir hierbei mit unserer Anwaltsexpertise gern zur Verfügung.
