Das Wesentliche
Hat der Vermieter Drittmittel für eine Modernisierungsmaßnahme in Anspruch genommen oder dies angekündigt, muss er bei einer anschließenden Mieterhöhung Angaben dazu machen, ansonsten ist die Erhöhung formell unwirksam.
Hintergrund
In einem Streit zwischen Vermieterin und Mieter einer Wohnung über eine Modernisierungsmieterhöhung, kündigte die Vermieterin verschiedene Maßnahmen zur Energieeinsparung und Verbesserung der Mietsache an. In der Ankündigung wurde erwähnt, dass sie beabsichtige, Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für die Durchführung der Maßnahmen zu beantragen.
Nach Abschluss der Arbeiten erklärte die Vermieterin eine Mieterhöhung und stützte sich auf die erfolgten Modernisierungsmaßnahmen. Dem Schreiben war eine Anlage beigefügt, die auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben Bezug nahm und detaillierte Informationen zu den durchgeführten Maßnahmen und den angefallenen Kosten abzüglich Instandhaltungsanteil sowie eine Berechnung der Mieterhöhung enthielt. Ob und in welcher Höhe die Vermieterin tatsächlich Mittel der KfW in Anspruch genommen hat, ergab sich aus dem Schreiben nicht.
Der Mieter hielt die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam und zahlte den Erhöhungsbetrag nur unter Vorbehalt. Anschließend verlangte er die Rückzahlung seiner Ansicht nach zu viel gezahlten Miete sowie die Feststellung, dass die Vermieterin keine erhöhte Miete verlangen kann.
Entscheidung des BGH
Der BGH gab dem Mieter Recht. Die Mieterhöhung war formell unwirksam, sodass der Mieter keine erhöhte Miete schuldete.
Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären und im Mietanpassungsschreiben sind für die beabsichtigte Erhöhung die entstandenen Kosten und die Berechnungen/Berechnungsgrundlagen darzustellen und zu erläutern.
Um dem Mieter die Prüfung von Grund und Umfang einer Modernisierungsmieterhöhung zu ermöglichen, muss die Erhöhungserklärung Angaben zu den durchgeführten Maßnahmen und den angefallenen Kosten sowie eine Berechnung der Mieterhöhung enthalten. Eine Aufschlüsselung nach Gewerken ist nicht erforderlich.
Hat der Vermieter für die Modernisierung Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten in Anspruch genommen, sind diese auf die Modernisierungskosten anzurechnen, und die Modernisierungsmieterhöhung verringert sich entsprechend, wie in § 559a BGB festgelegt. Daher muss die Erläuterung der Mieterhöhung auch Angaben zu anrechenbaren Drittmitteln enthalten.
Diese Angaben fehlten im oben genannte Fall. Zwar könnte dies objektiv so verstanden werden, dass die Vermieterin keine anrechenbaren Drittmittel in Anspruch genommen hat. Allerdings hat sie bereits in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt, KfW-Mittel in Anspruch nehmen zu wollen. Das ist nach Ansicht des BGH bei der Auslegung der Erhöhungserklärung zu berücksichtigen.
Angesichts der unklaren Angaben ist für den Mieter nicht erkennbar geworden, was die Vermieterin zur Inanspruchnahme von anrechenbaren Drittmitteln letztlich hat erklären wollen. In Betracht kommen dabei die Information über eine ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung oder die Erklärung, Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, oder gewährte Drittmittel seien nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen. Denkbar ist auch, dass die Vermieterin eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat.
Wegen des Fehlens der Angaben zu Drittmitteln entsprach die Modernisierungsmieterhöhung nicht den formellen Anforderungen und war daher unwirksam.
Fazit
Der BGH zeigt erneut, dass Mieterhöhungen zum Schutz der Mieter strengen Voraussetzungen unterliegen und bei falscher Handhabung schnell vermeidbare Kosten verursachen können. Juristischer Rat ist daher empfehlenswert. Hast Du eine Mieterhöhung erhalten oder planst aufgrund von erfolgten Modernisierungen Deine Miete zu erhöhen? Bei LUDWIG.LEGAL prüfen wir in beiden Fällen gerne Dein Anliegen und greifen Dir bei Bedarf auch unter die Arme.
